Schritt für Schritt: Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung im WEG

Rechtliche Grundlage: Das WEG regelt es eindeutig
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die rechtliche Basis für alle Fragen rund um Eigentumswohnungen und die Gemeinschaft der Eigentümer. Besonders wichtig ist hier § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG:

„Wohnungseigentum und Teileigentum sind nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und dieses Gesetzes mit der Eintragung in das Grundbuch begründet.“

Dieser kurze Satz hat große Bedeutung: Erst die Eintragung im Grundbuch macht aus dem Käufer tatsächlich den Eigentümer. Vorher bestehen lediglich schuldrechtliche Ansprüche aus dem Kaufvertrag, aber noch kein dingliches Eigentum. Daraus folgt: Mit allen Rechten und Pflichten – etwa der Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder der Zahlung des Hausgeldes – ist man erst ab der Grundbuchumschreibung Mitglied der WEG.

1. Der Notartermin – der Anfang des Prozesses
Am Anfang steht der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird. Der Notar sorgt dafür, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Ein wesentlicher Schritt ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung wirkt wie eine Art Platzhalter: Sie verhindert, dass der Verkäufer die Wohnung nachträglich an jemand anderen verkauft oder zusätzlich belastet.

Wichtig ist jedoch: Die Auflassungsvormerkung ist keine Eigentumsübertragung. Der Käufer ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer und gehört somit auch noch nicht zur Eigentümergemeinschaft.

2. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung
Bevor der Kaufpreis fließen darf, prüft der Notar, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört zum Beispiel die Löschung alter Grundschulden, die Zustimmung von Behörden oder die Einholung von Verzichtserklärungen bei Vorkaufsrechten. Sind alle Bedingungen erfüllt, verschickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung.

Erst jetzt muss der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Für viele fühlt sich dieser Moment an, als ob sie nun Eigentümer wären – schließlich hat man ja den Kaufpreis bezahlt. Rechtlich bleibt jedoch der Verkäufer weiterhin Eigentümer, bis das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt.

3. Eigentumsumschreibung im Grundbuch – der entscheidende Moment
Der wohl wichtigste Schritt im gesamten Prozess ist die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Erst wenn der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung beantragt und das Amt den Käufer als neuen Eigentümer einträgt, erfolgt der tatsächliche Eigentumswechsel.

Mit diesem Tag ändern sich alle Rechte und Pflichten:

• Der Käufer ist jetzt Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
• Er hat Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
• Er ist verpflichtet, Hausgeld und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen.
• Gleichzeitig hat er Anspruch auf alle Informationen und darf an Beschlüssen mitwirken.

Vor diesem Zeitpunkt ist er lediglich „Kaufinteressent mit Vormerkung“, danach wird er vollwertiger Eigentümer.

4. Die Grundsteuer – wann geht sie auf den Käufer über?
Neben Hausgeld und Nebenkosten stellt sich oft die Frage: Wer zahlt die Grundsteuer nach dem Kauf?
Rechtlich gilt: Ab dem Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung ist der Käufer der neue Grundsteuerpflichtige. Das Grundbuchamt informiert das Finanzamt automatisch über den Eigentümerwechsel.

In der Praxis erfolgt die Anpassung der Grundsteuerbescheide aber häufig erst zum Beginn des nächsten Kalenderjahres. Bis dahin können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wie die Grundsteuer für das laufende Jahr aufgeteilt wird. So ist sichergestellt, dass keine Partei benachteiligt wird.

Typische Missverständnisse beim Wohnungskauf
„Mit der Vormerkung bin ich schon Eigentümer.“ Falsch, die Vormerkung ist nur eine Sicherung.

„Wenn ich bezahlt habe, gehöre ich zur WEG.“ Auch falsch, erst die Grundbuchumschreibung ist entscheidend.

„Ich kann schon vor der Eintragung in die Versammlung gehen.“ Nein, Stimmrechte und Pflichten gibt es erst mit der Eintragung.

Diese Missverständnisse führen in der Praxis oft zu Unsicherheit – etwa wenn Verkäufer meinen, der Käufer müsse schon früher Hausgeld zahlen. Entscheidend ist aber allein, was im Grundbuch steht.

Fazit: Grundbuch statt Gefühl
So spannend und emotional der Wohnungskauf auch ist: Eigentum entsteht nicht mit der Unterschrift beim Notar und auch nicht mit der Überweisung des Kaufpreises. Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer rechtlich zum Eigentümer und damit zum Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ab diesem Moment gilt: Hausgeld zahlen, Grundsteuer übernehmen, Stimmrechte nutzen. Wer den Ablauf genau kennt, vermeidet Missverständnisse und kann den Übergang von Kaufvertrag zu Eigentum gelassen verfolgen.